Konut kontratlarına yeni düzenleme

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, elli yedi yıldır uygulanan Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunu yürürlükten kaldırarak ev sahibi kiracı ilişkilerini kiracı lehine bir çok yönden yeniden düzenlemiştir.
Bu düzenlemeler kanunlaşmadan evvel Meclis Plan ve Bütçe Komisyonu tarafından kiracıların lehine olan toplam on maddenin sekiz yıl süreyle ertelenmesini öngören kanun teklifi TBMM tarafından kabul edilerek yasalaşması, pek çok kiracının umutlarını 2020 yılına ertelemiştir. Böylece ertelenen hükümlerin yerine mevcut kira sözleşmelerindeki düzenlemelerin geçerlilikleri korumuş oldu. Bana göre yasa ertelenmeseydi; ev sahibi-kiracı arasındaki dengeler, kiracı lehine kökünden değişecekti. Pek çok ev sahibinin evlerini kiralamaktan imtina edeceklerini ve başka alternatif arayışlarına gireceklerini düşünmekteyim. Bu ertelenen maddeler neler getirecekti? Bunları kısa başlıklar altında sizlerle paylaşmak istiyorum.
MADDE 344 KİRA ARTIŞI; Yeni Borçlar Kanunu yıllık kira artışlarının serbestçe belirlenmesini ortadan kaldırarak, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını aşmayan sözleşmelerin geçerli olabileceği hüküm altına almıştı. Kira sözleşmelerinde kira tutarının yabancı para ile belirlenmesi durumunda ise beş yıllık bir süre geçmeden kira tutarında bir değişiklik yapılamayacağı amir hükmünde idi. Kiraya veren ise her beş senenin sonunda kira tutarı rayiç bedelin altında kaldıysa kirasını kira tespit davası açarak hakim kararıyla güncelleyebilecekti.
MADDE 342 DEPOZİTO; Depozito bedelinin kiralayanlar tarafından kötüye kullanıldığını düşünen kanun koyucu depozitoyu üç kira bedelini aşmayacak şekilde bir sınırlandırmaya tabi tutmuştu. Eskiden ev sahibine verilen depozito yeni düzenleme ile ev sahibine verilmeyecek, kiracı adına bankada açılan vadeli bir hesaba yatırılacaktı. Banka da açılan bu hesabı ev sahibinin izin ve onayı olmadan kiracıya ödemeyecekti. Kontrat süresinin bitiminden itibaren üç ay içersinde banka, ev sahibi tarafından bilgilendirilmediği takdirde kiracının depozitoyu çekme hakkı doğacaktı. Ev sahibi de kira ilişkisi süresince her sene sonunda bankaya yazılı talimatname vererek depozitonun ödenmesini engellemek zorunda kalacaktı.
MADDE 346 MUACCELİYET ŞARTI; Bir kira bedelinin ödenmemesi halinde kira dönemi sonuna kadar tüm kira bedellerinin talep edilebilmesi halidir. Eski kontratlarda bulunan ve Yargıtay'ca kabul edilen bu madde yeni yasa ile uygulamadan kaldırılmıştı. kira bedellerini zamanında yatırmayan kiracıların ceza ödemelerine yönelik yaptırımlar da bu kanunla geçersiz kılınmıştı. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında getirilen ödeme yükümlülüklerinde yok hükmünde idi. Bu maddenin ertelenmesini talihsizlik olarak görüyorum.
MADDE 323 KİRA İLİŞKİSİNİN DEVRİ; Konutlarda kiracı kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça kira ilişkisini başkasına devredemeyecekti. İşyeri kiralarında ise kiraya veren haklı bir sebep olmadıkça bu rızayı vermekten imtina edemeyecekti.
MADDE 325 KİRALANANIN SÖZLEŞMENİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİ; Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi halinde kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edecekti. Kiracının kira ilişkisini devralmaya ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulması halinde, sözleşmeden doğan borçları sona erecekti.
MADDE 331 ÖNEMLİ SEBEPLER; Kiracı veya kiraya veren kira ilişkisinin devamının kendileri için çekilmez bir hale getiren önemli sebeplerin varlığı halinde sözleşmeyi fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceklerdi.
MADDE 340 BAĞLANTILI SÖZLEŞME; Kira sözleşmesinin kurulması veya sürdürülmesi kiracı için, hiçbir yararı olmaksızın, kiralananın kullanımıyla ilgisi olmayan bir borç altına girmesine bağlanmışsa kirayla bağlantılı sözleşme hükümsüz kalacaktı.
MADDE 343 DEĞİŞİKLİK YAPILAMAZ; Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılmayacaktı.
MADDE 354 DAVA SEBEPLERİNİN SINIRLILIĞI; Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemeyecekti.